La loi de finances 2025 bouleverse le régime fiscal avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP), incitant les investisseurs à explorer d’autres options immobilières. Zoom sur les nouvelles stratégies fiscales possibles pour optimiser votre investissement locatif.
LMNP : un avantage fiscal revu à la baisse
Jusqu'en février 2025, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient d’un double avantage fiscal très attractif. Ils pouvaient déduire des amortissements de leurs revenus imposables sans réintégrer ces derniers dans le calcul des plus-values à la vente du bien immobilier. Cette niche fiscale vient d’être considérablement réduite par l'article 84 de la loi de finances 2025. Désormais, lors de la cession du bien, le prix d’acquisition sera diminué des amortissements précédemment déduits, augmentant mécaniquement la plus-value taxable.
Cette modification majeure pousse de nombreux particuliers à reconsidérer leur choix d’investissement en LMNP, désormais moins rentable fiscalement. Seules certaines catégories, notamment les logements destinés exclusivement aux étudiants, aux jeunes actifs ou aux seniors, ainsi que les Ehpad, restent exemptées de cette règle.
Des alternatives attractives pour investir autrement
Face à ce changement, deux principales alternatives gagnent en popularité auprès des investisseurs. D’abord, l’investissement en nue-propriété attire particulièrement ceux cherchant à combiner sécurité fiscale et potentiel de valorisation à long terme.
En achetant un bien à prix réduit, sans charges de gestion et sans fiscalité pendant la période d'investissement, les investisseurs récupèrent ensuite la pleine propriété sans coût supplémentaire à la fin du démembrement. Cependant, ce type d'investissement requiert un apport initial conséquent et une acceptation de l’incertitude quant à la durée réelle du démembrement, souvent liée au décès de l’usufruitier.
La société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) constitue une autre alternative séduisante, notamment pour les investisseurs fortement imposés à titre personnel. Ce régime est particulièrement intéressant pour les biens nécessitant peu de travaux ou financés avec un apport personnel élevé.
La SCI à l’IS est souvent plus avantageuse pour des périodes de détention courtes à moyennes, notamment inférieures à 13 ans. Toutefois, elle peut s'avérer fiscalement lourde au moment de sortir les bénéfices de la société, du fait de la double taxation : impôt sur les sociétés suivi de la « flat tax » de 30 % sur les distributions.
En conclusion, si le LMNP traditionnel subit un net recul en attractivité, des stratégies alternatives émergent pour répondre aux nouvelles réalités fiscales et économiques. Il est donc crucial pour les investisseurs d'évaluer précisément leurs objectifs, leur horizon d’investissement et leur profil fiscal avant de choisir le régime le plus adapté à leur situation personnelle.